Топ-100
В преддверии туристического сезона: юридические нюансы кратковременной сдачи жилья
          Facebook YouTube Instagram Google+ Twitter Skype LinkedIn Whatsapp
+34607084418        +34952893402        

С 12 мая 2017 года вступают в силу новые требования к сдаваемому в аренду туристическому жилью. Основные же правовые нормы, регулирующие эту область, были приняты год назад, 12 мая 2016 года, когда вступил в силу Указ 28/2016. С того момента сезонная аренда жилья для туристов считается в Андалусии абсолютно законной при условии, что жилье находится в жилой зоне, и при наличии свидетельства, подтверждающего пригодность недвижимости для проживания (licencia de ocupación), либо другого равноценного документа. Жилью такого рода было окончательно присвоено обозначение «жилье для туристических целей» (viviendas con fines turísticos) или туристическое жилье.

 

Сдача туристического жилья в Андалусии

Подпункт 18 пункта 1 статьи 148 Конституции Испании (artículo 148.1.18 de la Constitución Española) дает возможность автономным сообществам взять на себя полномочия в сфере туризма.

Автономное сообщество Андалусия воспользовалось этой возможностью; согласно статье 71 Устава автономии (Estatuto de Autonomía) Андалусия берет на себя полномочия в сфере туризма.

И, наконец, Закон о туризме Андалусии 13/2011 от 23 декабря (Ley 13/2011, de 23 de Diciembre de Turismo de Andalucía) регулирует полномочия в сфере туризма, взятые Андалусией согласно статье 71 Устава автономии; данный закон является основой для создания нормативных актов, касающихся сферы туризма в Андалусии.

Таким образом, взяв на себя данные полномочия, Андалусия обязалась заниматься регулированием этой сферы. Происходит такое регулирование посредством двух правовых норм:

  • Закон 13/2011 о Порядке Туризма в Андалусии (Ley 13/2011 de Ordenación del Turismo de Andalucía).
  • Указ 28/2016 от 2 февраля о туристическом жилье в Андалусии (Decreto 28/2016, de 2 de Febrero, de viviendas turísticas de Andalucía); далее в статье называемый Указ.


После утверждения Указа 3 февраля, его содержание было опубликовано в Официальном Бюллетене Собрания Андалусии (Boletín Oficial de la Junta de Andalucía / BOJA) 11 февраля 2016 года, с датой вступления правовой нормы в силу - 12 мая 2016 года.

С момента вступления Указа в силу, прояснилось много вопросов.

До 11 февраля ситуация с сезонной арендой жилья для туристов не имела никакого правового регулирования, но с момента вступления Указа в силу 12 мая 2016 года такого рода аренда стала абсолютно законной.

Туристическое или сезонное жилье

Статья 3 Указа 28/2016 дает определение туристического или сезонного жилья, постановляя следующее:

  1. Под туристическим жильем понимается жилье, относящееся к объектам недвижимого имущества, расположенным в жилой зоне, где на регулярной основе и для туристических целей будут предлагаться услуги размещения на территории автономного сообщества Андалусия.
  2. Предполагается, что аренда и реклама данного жилья осуществляется через каналы туристических предложений, происходит это с регулярностью, и жилье предназначено для туристов.
  3. Под каналами туристических предложений понимаются туристические агентства, компании, являющиеся посредниками или исполнителями в сфере оказания туристических услуг, а также каналы, посредством которых возможно осуществить бронирование жилья.

Как видно из статьи 3, чтобы жилье было признано в качестве туристического жилья, оно должно соответствовать следующим условиям

  • Услуги размещения в жилье предлагаются на регулярной основе и предназначены для туристов.
  • Пользование жильем предоставляется не безвозмездно, а посредством оплаты.
  • Жилье расположено в Андалусии в жилой зоне (таким образом, жилье, расположенное в туристической зоне либо в зоне сферы услуг, не может быть лицензировано в качестве туристического жилья).

Регулярность

Понятие регулярности является ключевым понятием в вопросе, можно ли считать какое-либо жилье «туристическим»; то есть, если предполагается предлагать жилье для туристов на регулярной основе, то речь идет именно о туристическом жилье, и, следовательно, оно должно быть легализировано (зарегистрировано). А если жилье не будет предлагаться для аренды регулярно, то нет и обязанности его регистрировать.

Но что означает понятие «регулярно»?

Представим две различные ситуации и рассмотрим последствия каждой из них:

Предположение о регулярности:
В статьях 3.2 и 3.3 Указа говорится о том, что предположение о регулярности появляется тогда, когда жилье арендуется и рекламируется через следующие каналы:

  • Каналы, которые включают возможность бронирования жилья (на практике, под этот случай попадут все сайты, рекламирующие жилье, предназначенное для туристов).
  • Туристические агентства.
  • Компании, являющиеся посредниками или исполнителями в сфере туристических услуг.

В трех данных случаях административное управление будет считать установленным, что тот, кто сдает жилье в аренду, делает это на регулярной основе, и не должно будет доказывать, что жилье сдавалось в аренду многократно. В этих случаях на владельца ложится обязанность доказать, что его деятельность не была регулярной, факт, который в некоторых случаях действительно может иметь место.

Остальные ситуации:
Во всех остальных случаях, не упомянутых в предыдущем варианте, предполагается, что регулярности нет. Тем не менее, это не является препятствием для того, чтобы административное управление могло призвать к ответственности владельца, если будет доказано, что его жилье сдается в аренду регулярно. Следовательно, в таких случаях именно на административное управление ложится обязанность доказать, что жилье сдается в аренду регулярно.

Такие ситуации мы увидим в том случае, когда владелец рекламирует или арендует жилье, предназначенное для туристов, следующим образом:
·        при помощи вывесок на балконе жилья;
·        через консьержей, и т.д.

Можно с полной уверенностью сказать, что, хотя эти ситуации и соответствуют условиями, при которых необходимо предоставлять заявление об ответственности (declaración responsable), в данных случаях не будет никаких преследований в отношении владельцев, так как основная цель, преследуемая Указом, заключается в обеспечении безопасности жилья для тех, кто находится на расстоянии, а потому владельцы жилья из описанных выше ситуаций не будет преследоваться, поскольку предполагается, что тот, кто видит вывеску, имеет возможность зайти и посмотреть жилье.

Очевидно, что если жилье не предназначено для туристов, то речь не может идти о туристическом жилье.

Заключение:
Из указанной информации можно сделать вывод, что, если владелец собирается сдавать жилье в аренду для туристов на регулярной основе, он должен зарегистрировать жилье в Регистре туризма Андалусии (Registro de Turismo de Andalucíа). А если жилье не будет предлагаться для аренды на регулярной основе, то и его регистрация не будет обязательной.

Как мы увидели, важное значение имеет понятие «регулярности».

Указ говорит нам, когда возникает предположение о регулярности. Таким образом, если жилье рекламируется на веб-странице, и владелец получает взыскание, оно может быть оспорено в случае, если владелец подтвердит и докажет, что его деятельность не является регулярной. Но если у владельца не будет таких доказательств, процесс взыскания будет продолжен, так как правовая норма говорит о наличии регулярности (без необходимости со стороны административного управления предоставлять какие-либо доказательства о том, что жилье сдавалось в аренду регулярно, достаточно лишь того, что это будет указано в соответствующих документах о взыскании).

Исключения

Пункт 1.2 Указа, резюмируя, сообщает нам о том, что под действие указа не попадают (и, следовательно, не могут предлагаться в качестве сезонного туристического жилья) следующие виды жилья:

  • Жилье, предоставляемое в пользование безвозмездно.
  • Жилье, арендуемое или предлагаемое в аренду на срок свыше двух месяцев (в таком случае жилье попадет по действие Закона о городской аренде (ley de arrendamientos urbanos)). Это означает, что аренда на срок свыше двух месяцев не может быть учтена, когда речь идет о понятии «регулярности». Другими словами, такая аренда не считается регулярной.
  • Жилье в сельской местности
  • Туристические апартаменты (apartamentos turísticos); обратите внимание, это не то же самое, что туристическое жилье. Когда человек является владельцем трех и более объектов жилья в разных зданиях, не важно, находятся ли они рядом с друг другом или нет, объекты эти не могут рассматриваться в качестве жилья для туристических целей”, если находятся в радиусе до тысячи метров от консьержа или от офиса обслуживающей организации, но в этом случае они обязательно будут частью так называемого «комплекса туристических апартаментов» (conjunto de apartamento turístico), при условии что попадают под определение туристических апартаментов. Все объекты жилья, которые находятся за пределами этого радиуса в тысячу метров, будет считаться туристическим жильем, даже если их количество больше трех.

Заявление об ответственности

Статья 9 Указа предусматривает первоначальное обязательство о предоставлении заявления об ответственности” в соответствующей офис Совета по туризму перед началом деятельности; после того, как заявление будет подано, можно начать рекламировать жилье в качестве жилья для туристов.

Заявление об ответственности должно обязательно включать следующую информацию:

  • Данные о жилье, включая количество мест проживающих (согласно свидетельству, подтверждающему пригодность недвижимости для проживания, или равноценному документу). В случае, если у владельца нет на руках копии свидетельства, подтверждающего пригодность недвижимости для проживания, ее следует запросить в городском совете. А если такое свидетельство о пригодности жилья никогда ранее не выдавалось, оно должно быть запрошено, потому что это является обязательным условием для подачи заявления об ответственности.
  • Информация о владельце.
  • Данные о физическом или юридическом лице, которое будет вести деятельность, а также документ (контракт), позволяющий вести эту деятельность в случае, если лицо не является владельцем недвижимости. Если существует документ о передаче прав (título de cesión) на жилье физическому или юридическом лицу, то это лицо должно быть указано в заявлении об ответственности и будет нести ответственность за деятельность. Если такого документа нет, то ответственность ложится на владельца, а если есть кто-то, кто управляет (или может управлять) жильем, то это лицо будет рассматриваться в качестве управляющего/посредника. Владельцы, постоянно проживающие в прочих, помимо Испании, государствах-членах Европейского Союза, могут быть указаны в заявлении об ответственности в качестве владельцев или правообладателей либо могут передать кому-либо право ведения хозяйства.

После подачи заявления об ответственности, Совет по туризму сделает официальный запрос о включении жилья в Регистр туризма Андалусии. Как только это будет сделано, заинтересованному лицу будет сообщен регистрационный номер, под которым жилье было включено в Регистр. После получения этого номера заинтересованным лицом, оно обязано будет указывать его в любых рекламных объявлениях касательно жилья (таким образом, создается нелогичная ситуация в период между подачей заявления об ответственности и получением номера регистрации, при которой владелец имеет право публиковать объявления без указания регистрационного номера, но как только ему будет сообщен данный номер, этот номер должен появиться во всех имеющихся рекламных публикациях).

Цены

Цены на услуги размещения должны быть указаны в самом жилье, чтобы исключить ситуацию, когда с жильцов берут более высокую плату, либо требуют оплату за услуги, которые не были ими заказаны и не фигурировали в туристическом предложении.

Условия оплаты, бронирования, авансовых платежей и отмены бронирования, если она предусмотрена, должны быть четко оговорены между сторонами, и в любом случае должны быть подробно разъяснены и включены в предложение до заключения контракта. В момент совершения бронирования, будущему пользователю жилья должно быть предоставлено подтверждение о бронировании, в котором будет указана информация об итоговой стоимости бронирования, о совершенном авансовом платеже и о возможных штрафах за несоблюдение условий бронирования.

Важные условия

Существуют важные аспекты, которые должны быть учтены заинтересованными лицами, и которые указаны в статье 6 указа:

  • Жилье должно иметь свидетельство, подтверждающее его пригодность для проживания.
  • Жилье должно быть оборудовано кондиционером, если арендуется в период с мая по сентябрь, и отоплением, если арендуется в период с октября по апрель (эти требования вступают в силу 12 мая 2017 года, а не 12 мая 2016 года).
  • Должна быть обеспечена необходимая туристическая информация об окрестности, о доступности медицинских услуг, о публичном транспорте, а также план местности и информация о развлекательных мероприятиях.
  • Номер телефона владельца/правообладателя/обслуживающей организации жилья.
  • Книга жалоб.
  • Аптечка первой помощи.
  • Количество проживающих для всего жилья или для отдельно сдаваемых комнат. Если в аренду сдается жилье целиком, количество проживающих не может превышать 15 человек. Если в аренду сдаются отдельные комнаты, количество проживающих во всем жилье не может превышать 6 человек. Ни при каких условиях, количество проживающих в отдельной комнате не может превышать 4 человек.
  • Жилье должно быть должным образом оборудовано для возможности его непосредственной эксплуатации.

Эти требования касаются жилья, в отношении которого уже было подано заявление об ответственности, и, следовательно, которое считается сезонным жильем с юридической точки зрения. Если заявление об ответственности еще не было подано, и жилье сдается через любой из трех упомянутых выше каналов,  это является противозаконным, за исключением случаев, когда правообладатель может доказать, что его деятельность не является регулярной.  В случае же, если заявление об ответственности не подавалось, а жилье арендуется через каналы, не связанные с туристическими предложениями, такая деятельность не может быть признана наказуемым деянием, если только административное управление не имеет доказательств о том, что жилье арендуется регулярно и для туристов.

Ответственность

Статья 4 указа говорит о том, что ответственность перед административным управлением Андалусии и перед клиентами/туристами ложится на лицо, указанное в качестве ответственного за обслуживание в заявлении об ответственности, представленном в Собрание Андалусии в начале деятельности (либо лицо, внесенное в заявление позже в случае внесения изменений).

Что касается ответственности владельца сайтов, рекламирующих жилье без регистрационного номера, то на них распространяются совершенно другие правовые нормы, не рассматриваемые в рамках этой статьи.

Система штрафных санкций

Статья 10 указа 28/2016 сообщает о том, что система штрафов представлена в Законе 13/2011 о туризме Андалусии.

Налогообложение при аренде туристического жилья

На сдачу туристического или сезонного жилья в аренду распространяется налог на добавленную стоимость (Impuesto al Valor Agregado / IVA) и подоходный налог физических лиц (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas / IRPF).

Тип применяемого контракта

Стороны должны подписать:

  • Контракт, предусмотренный Законом о городской аренде - сезонный контракт (contrato de temporada), в случае если аренда не отвечает всем требованиями статьи 5e Закона о городской аренде.
  • Контракт, предусмотренный Гражданским кодексом, если аренда отвечает всем требованиями статьи 5e Закона о городской аренде.
  • Кроме того, в обоих случаях должны учитываться административные требования, предъявляемые к аренде туристического жилья, и изложенные в главе II Указа.

Заключение

В заключение сделанного анализа можно сделать вывод о том, что факт рекламы туристического жилья накладывает обязанность подать заявление об ответственности (зарегистрировать жилье), если аренда будет осуществляться на регулярной основе. Если в случае такой рекламы заявление об ответственности не было подано, деятельность будет считаться нелегальной.

В тех случаях, когда нет регулярности (единичные случаи временной аренды), нет необходимости подавать заявление об ответственности, и соответственно такое жилье не будет считаться туристическим жильем.

 

Поделиться в соцсетях: