Топ-100
Анализ инвестиционных возможностей
          Facebook YouTube Instagram Google+ Twitter Skype LinkedIn Whatsapp
+34607084418        +34952893402        

В первом квартале 2019 года средняя цена жилья по стране продолжает расти по сравнению с 2018 годом. Отдельно можно выделить провинцию Малага, в которой рост составил 10,6%.

Также следует отметить, что провинция Малага лидирует по продажам недвижимости и действиям с лицензиями на строительство.

В связи с недостаточным количеством жилья или его несоответствием потребностям покупателя три года назад вновь возобновилась активность застройщиков в прибрежных анклавах Аликанте и Коста-дель-Соль.

По данным министерства, наиболее активными прибрежными анклавами по сделкам за прошедший год являются Торревьеха (5 084 единицы жилья, что на 3,7% меньше, чем в 2016 году); Ориуэла (4 297 продаж, + 12,2%); Марбелья (4 285 единиц жилья, + 7%); Михас (2 907 сделок, + 16,3%). Хихон (2 892 единицы жилья, + 25,8%) и Эстепона (2 681 продаж, + 26,6%).

По продажам новостроек следует отметить Марбелью (242 единицы жилья, + 275%) и Михас (235, + 145%).

 

 

 

Согласно техническим исследованиям TINSA, компании по оценке испанских объектов недвижимости, взятым за основу настоящего анализа, и как можно видеть на предыдущей карте, области Коста-дель-Соль и Алькаидеса в Кадисе находятся в состоянии очевидного экономического восстановления, в то время как побережья Мотриля и Альмуньекара демонстрируют признаки такого восстановления.

Гранада (Коста-Тропикаль)

АЛЬБУНЬОЛЬ-АЛЬМУНЬЕКАР

Включает в себя следующие муниципалитеты:

Альбуньоль, Сорвилан, Полопос, Рубите, Лухар, Гвальчос, Мотриль, Салобрения и Альмуньекар.

Общая ситуация

Признаки восстановления. В границах муниципалитетов с более консолидированными туристической деятельностью и/или рынком второго жилья (Альмуньекар, Мотриль и Салобрения) есть признаки восстановления спроса, а также появились новые предложения от застройщиков. Стабилизация цен при некотором увеличении объема новостроек слабо выражены в Альмуньекаре и Мотриле.

В населенных пунктах меньшего размера или с менее консолидированной активностью рынка второго жилья (Альбуньоль, Сорвилан, Полопос, Рубите, Лухар и Гвальчос) все еще наблюдается нестабильная ситуация с возможностью ценовых изменений, хотя и менее выраженных, так как спрос пока что ограничен.

Цены

Признаки улучшения, соответствующие тенденции, уже наблюдаемой в прошлом году. Можно прогнозировать, что цены в этом году улучшаться в более туристических населенных пунктах, учитывая возобновление наблюдаемого спроса, в то время как в муниципалитетах, демонстрирующих меньшую активность, цены все еще могут претерпевать некоторые изменения.

Средняя цена курортного жилья на первой линии пляжа в самом дорогом районе:

  • Многоквартирное здание: 1 750 €/м2. В Альмуньекаре. Жилье в здании открытой (не замкнутой) формы на первой линии пляжа с видом на море, с планировкой, включающей две спальни и одну/две ванные комнаты, в нормальном состоянии, средний возраст 25 лет.
  • Односемейное здание: В этом районе нет соответствующих предложений на односемейное курортное жилье.

Предложение

Средний уровень запасов жилья, рассматриваемый в долгосрочной перспективе. Речь идет именно о запасах, не о новостройках, а о бывшем в употреблении жилье. Предложение нового жилья среди застройщиков встречается редко, учитывая, что начало нового строительства в широких масштабах не наблюдается.

Запасы, которые лучше всего продаются, это квартиры с двумя спальнями на первой линии пляжа с видом на море и в крупных городских центрах с  доступностью услуг и инфраструктуры (Альмуньекар, Мотриль, Салобрения). Такое жилье как правило имеет среднюю площадь 80-100 м2, особенной популярностью пользуется жилье, в котором имеются общие зеленые и спортивные зоны, бассейн и т.п.

Предложение курортного жилья в основном представлено бывшим в употреблении жильем. Ведущую роль играют сразу два рынка: рынок аренды и рынок продаж.

Активность

Наблюдается значительный рост сделок купли-продажи, составляющий выше 20% в крупнейших муниципалитетах. В остальных районах так же есть улучшение, но более скромное. Улучшились средние сроки продаж новостроек.

В настоящее время наблюдаются лишь единичные предложения от застройщиков и только в зонах с хорошим расположением в Мотриле и Альмуньекаре. В последнем муниципалитете, в Плайя-Галера, застройщики предлагают два проекта со 156 и 44 единицами жилья. В Мотриле, в частности в Плайя-Гранада, одно предложение от застройщика завершается, а еще одно, примерно со 150 домами, начинается.

Тип курортного жилья, которое строится, это в основном квартиры в зданиях открытой формы с доступом к закрытым зонам общего пользования (бассейн, сады, спортивные площадки), с двумя или тремя спальнями и двумя ванными комнатами.

Проекты продвигаются финансовыми учреждениями и местными застройщиками за счет собственных ресурсов.

Рынок земельных участков

Было заключено несколько отдельных сделок. Рынок земельных участков для курортного жилья по-прежнему находится в состоянии стагнации для тех участков, которые находятся в ожидании градостроительного управления или в которых в настоящее время парализован градостроительный процесс.

Участков, готовых для застройки, очень мало. Совершаются лишь единичные сделки с хорошо расположенными и готовыми с точки зрения градостроительства участками.

Спрос

Спрос в основном национальный. В Альмуньекаре внешний спрос сбалансирован национальным. Это испанцы из Гранады, Мадрида и Хаэна. Среди иностранцев можно отметит англичан, немцев, французов и выходцев из стран Северной Европы.

 

 

Малага (Коста-дель-Соль)

ЛА-АЧАРКИА – ОТ НЕРХИ ДО РИНКОН-ДЕ-ЛА-ВИКТОРИА

Включает в себя следующие муниципалитеты:

Нерха, Торрокс, Велес-Малага, Алльгарробо и Ринкон-де-ла-Викториа.

Общая ситуация

Очевидное экономическое восстановление. Сохраняется тенденция прошлого года на повышение спроса на второе жилье по всей зоне, причем этот показатель выше в муниципалитетах с лучшими туристическими характеристиками, таких как Нерха, Ринкон-де-ла-Виктория, Торрокс и Торре-дель-Мар.

Цены

Очевидный рост. В наиболее востребованных районах, где самое низкое предложением, наблюдается рост, превышающий 5%. Можно прогнозировать, что цены будут продолжать расти. Существующее предложение недвижимости в последние годы сократилось, а экономические и финансовые условия улучшились, что совместно с туристическим бумом в Коста-дель-Соль помогает восстановить спрос.

Средняя цена курортного жилья на первой линии пляжа в самом дорогом районе:

  • Многоквартирное здание: 4 000 €/м2. На первой линии пляжа в Нерхе (Бурриана, Эль-Парадор и район «Балкона Европы»). Квартиры определенного возраста, с двумя и тремя спальнями и средней площадью 80-100 м2.
  • Односемейное здание: 4 600 €/м2. В Нерхе (Районы Пунта-Лара, Бурриана и Торре-Бенагальбон). Жилье площадью от 200 до 250 м2 (4-6 спален), определенного возраста и с просторным земельным участком. Таких предложений очень мало, потому цены значительно отличаются в зависимости от конкретного объекта.

Предложение 

Низкий уровень запасов жилья, рассматриваемый в краткосрочной перспективе. Избыточное предложение практически отсутствует в Нерхе, Ринкон-де-ла-Викториа и очень малó в таких районах, как Торре-дель-Мар и Торрокс. Большинство окрестностей Велес-Малаги (Альмаяте, Чильчес, Бенахарафе, Калета) и Альгарробо располагают бóльшими запасами жилья, чем остальные прибрежные муниципалитеты.

В отличие от прошлого года, в большинстве муниципалитетов появились предложения новостроек от застройщиков. Строятся в основном многоквартирные дома открытой формы, с просторными зонами общего пользования, двумя спальнями и двумя ванными комнатами, площадью 70-90 м2 и со средними характеристиками, расположенные на второй или третьей линии пляжа.

Предлагается в основном жилье, бывшее в употреблении. В муниципалитете Ринкон-де-ла-Виктория, учитывая его близость к столице и его использование в качестве спального района, предлагается больше новых жилых объектов, чем бывших в употреблении.

Большую актуальность имеет рынок аренды. Муниципалитеты Торрокс и Нерха пользуются большим спросом среди иностранцев и, следовательно, большим спросом на аренду. Как правило арендуются жилье в многоквартирных домах с 2 и 3 спальнями, площадью от 80 до 110 м2 и среднего возраста от 20 до 25 лет, в хорошем состоянии. Сезонная аренда в последние полтора года была на высоком уровне, который сохраняется и в этом году.

Активность

Заметный рост сделок. Сроки продаж несколько улучшились по сравнению с прошлым годом.

В последние месяцы продолжились проекты, которые ранее были остановлены: около 50-70 единиц жилья в Торроксе, столько же в Торре-дель-Мар, а также от 40 до 60 единиц жилья в Ринкон-де-ла-Викториа и Калета-де-Велес.

Также были начаты новые жилищные проекты финансовыми учреждениями и местными застройщиками, связанными с фондами или другими инвесторами. Эта деятельность в основном сосредоточена в Ринкон-де-ла-Виктория (60-80 единиц жилья), Торроксе (60-80 единиц жилья) и Велес-Малага, как в Калета-де-Велес (50-70 единиц жилья), так и в Торре-дель-Мар (40-60 единиц жилья). В Нерхе было построено 35-45 единиц жилья.

Застройщиками предлагаются многоквартирные дома с квартирами и пентхаусами с 1, 2 и 3 спальнями.

Рынок земельных участков

Рынок начинает восстанавливать нормальную активность. Большая часть консолидированных свободных и разрабатываемых (включая те, где работы были приостановлены) земельных участков принадлежит финансовым учреждениям, которые занимаются их коммерциализацией вместе с застройщиками области (для скорого начала предложения застройщиками жилья среднего и малого размера) или инвестиционными группами, которые занимаются продажами недвижимости, принадлежащей финансовым учреждениям.

В последние месяцы наблюдалось повышение цен. Сделки с земельными участками осуществляются практически во всех муниципалитетах, в большей степени в тех, где сфера недвижимости более развита, в основном это участки под застройку жильем средних и малых размеров.

17 сентября 2017 года TSIA [Верховный суд Андалусии, Сеуты и Мелильи] отменил Указ 141/2015 от 26 мая об утверждении Плана защиты прибрежного коридора Андалусии (PPCLA). Решение вступило в силу 17 апреля 2018 г., в связи с чем временно невозможно управлять никаким сектором в рамках 500 м2, и необходимо подать на обработку новый планPPCLA. Эта ситуация может повлиять на продажу земельных участков, ожидающих разработку, вблизи побережья, впрочем, в настоящее время продажа таких участков практически не происходит.

Спрос

Спрос представлен как местными, так и иностранцами. В тех муниципалитетах, что расположены в восточной зоне Ачаркии (Нерха и Торрокс), большую часть покупателей составляют иностранцы. В Ринкон-де-ла-Викториа и Торре-дель-Мар, наоборот, преобладают местные жители.

Доля местных покупателей увеличилась за последние месяцы, в основном это испанцы из Андалусии и Мадрида. Среди иностранцев можно отдельно выделить скандинавов (норвежцев и датчан), немцев и бельгийцев.

ОТ ТОРРЕМОЛИНОСА ДО МИХАСА

Включает в себя следующие муниципалитеты:

Торремолинос, Бенальмадена, Фуэнхирола и Михас.

Общая ситуация

Очевидное экономическое восстановление, что видно как по ценам сделок, так и по развитию новых проектов, предлагаемых застройщиками.

Цены

Очевидный рост. Можно прогнозировать, что эта тенденция продолжится. Новые проекты от застройщиков, которые находятся в процессе стройки, имеют высокие цены и влияют на повышение цен по местности.

Средняя цена курортного жилья на первой линии пляжа в самом дорогом районе:

  • Многоквартирное здание: 3 800 €/м2. Жилье с двумя спальнями, двумя ванными комнатами и средней площадью 80-90 м2.
  • Односемейное здание: На первой линии пляжа в этой зоне практически отсутствуют предложения односемейных зданий.

Предложение

Средний уровень запасов жилья, рассматриваемый в краткосрочной перспективе. Лучше всего продаются апартаменты и квартиры в многоквартирных блоках в закрытых участках с развитой инфраструктурой, с хорошим расположением и красивыми видами. Стоит отметить высокие характеристики нового жилья, предлагаемого застройщиками в зоне Игерон в окрестностях Кала-де-Михас.

В этих районах в строительстве квартир большую роль играют национальные и международные компании, которые расходуют большие деньги на покупку участков для последующего строительств, а затем на сохранение недвижимости в виде запасов, без осуществления продаж. Поэтому рекомендуется инвестировать в эксклюзивные роскошные виллы, рынок которых был менее затронут кризисом, можно даже утверждать, что кризис их вообще не коснулся и доходность таких объектов может быть выше. Впрочем, в этих районах есть и апартаменты с хорошими видами, которые уже построены или строительство которых завершится в ближайшее время, что также будет хорошей инвестицией.

Таким образом, при анализе земельных участков в районах Альмуньекар, Алькаидеса и Касарес на Коста-дель-Соль для строительства односемейного жилья, такого как виллы с видом на море, следует отметить, что район Альмуньекар имеет определенные ограничения. Дело в том, что новые дополнительные правила и планы городского планирования находятся в стадии разработки и еще не были представлены или утверждены. Это, а также тот факт, что на участки, которые ранее были признаны городскими, в некоторых случаях были наложены ограничения и более строгие правила на застройку, привело к тому, что процесс застройки сильно затянулся, и более того, некоторые участки продаются не как консолидированные городские участки, а как участки, которые могут быть признаны таковыми в дальнейшем.  С другой стороны, в Ла-Алькайдеса есть больше запасов жилья, уже построенного или в процессе строительства, но это больше квартиры, чем виллы. Касарес был выбран потому, что именно этот район наиболее востребован, когда речь идет о земельных участках, так как такие участки уже отсутствуют или заканчиваются в близлежащих районах, таких как Марбелья или Эстепона.

Стоит выделить этот участок:

В Касерас есть земельный участок с видом на море за 219 000 € площадью 982 м2 размерами 21 х 48 метров. В этой эксклюзивной зоне можно построить настоящие особняки площадью до 450 м2 с бассейном. Есть другой похожий участок за 239 000 €. Стоимость таких же участков с уже построенным жильем составляет 875 000 € на рынке недвижимости.

Также есть другой отличный участок площадью 1000 м2 ближе к морю и с видами на море стоимостью 342 000 €.

Стоит сказать, что до кризиса участок с такими характеристиками в менее развитых прибрежных зонах стоил около 360 000 € и можно наблюдать, что цены стремятся к прежним значениям, тем более что речь идет об участке с близким видом на море, а таких с каждым днем становится все меньше.

Да, есть участки недалеко от пляжа, но без видов на море.

Также стоит отметить, что Касерас находится на Коста-дель-Соль рядом с Эстепоной, Марбельей и Сотогранде.

В районах Алькаидеса и Сотогранде в Кадисе есть несколько земельных участков с хорошей ценой.

Один из них стоит 185 000 € и занимает 1504 м2.

Другой стоит 215 000 € и занимает 1517 м2.

Еще один стоит 130 000 €, занимает площадь 702 м2 и находится в 500 метрах от пляжа.

Этот участок стоит 150 000 €, его площадь 724 м2, и он также находится в 500 метрах от пляжа.

В районе Альмуньекара (стоит отметить, что тут участки более крутые, что повлечет за собой большие затраты на строительство и несущие стены, а также что это район старой застройки, который нуждается в доработке (проведение электричества, водоснабжения, канализационной системы и системы водостока, и т.д.) есть:

участок стоимостью 250 000 € площадью 1 385 м2;

 участок стоимостью 180 000 € площадью 1 000 м2;

 

участок стоимостью 160 000 € площадью 1 000 м2;

 и участок стоимостью 150 000 € площадью 1 112 м2.

На первой линии в Касаресе также есть ряд недавно построенных апартаментов стоимостью от 472 000 €, за апартаменты с двумя спальнями с фронтальным видом на море, на юг, и стоимостью 325 000 € или 354 000 € за апартаменты с боковым видом на море, на восток.

В Алькаидесе есть квартиры с двумя спальнями за 340 000 € на первой линии пляжа и за 189 000 € на второй линии пляжа.

В Альмуньекаре есть квартиры с двумя спальнями, которые будут закончены через несколько месяцев, с хорошим видом на море, за 240 000 €.

Также есть другие предложения от застройщиков в Эстепоне, Марбелье и других районах Коста-дель-Соль, информация о которых также может быть предоставлена.

Преимущества строительства виллы по сравнению с покупкой апартаментов:

Проект может быть полностью индивидуальным, если его реализацию осуществит опытный архитектор

Строительство класса люкс и высокого качества в этой зоне не дорогое.

Сектор люксового жилья не подвержен кризисам.

Можно открыть компанию и начать продавать объект с момента начала строительства или по ходу строительства.

Более высокая рентабельностью инвестиций.

Поделиться в соцсетях: